Виды недвижимости в Болгарии

Рынок недвижимости в Болгарии весьма разнообразен. Жилая недвижимость представлена апартаментами, коттеджами и виллами. Есть ещё комплексы апартаментов, которые расположены преимущественно в крупных городах и курортных центрах.

Апартаменты

Старый фонд - квартиры в панельных и кирпичных домах, построенных до 1990 года. Аналогичен жилому фонду России унаследованному от СССР.

Новые квартиры (апартаменты) - квартиры в домах с монолитной железобетонной конструкцией (стены и перегородки – кирпич, пеноблоки и другие современные материалы), могут продаваться на различных стадиях готовности: на начальном этапе строительства, с отделкой «под ключ», полностью обставленные мебелью и т.д. Цены в значительной степени зависят от местоположения.

Современное жильё в Болгарии представляет собой достаточно уютные 3-5 этажные дома на 10-15 семей с архитектурой выполненной в балканском стиле.. Климат Болгарии позволяет строить дома с большими окнами и развитой балконной (террасной) частью. В партерном этаже таких домов обычно размещаются кафе, магазинчики, офисы, предприятия бытового обслуживания.

Квартиры  в Болгарии, как правило, состоят из комнат (гостиная обычно совмещена с кухней), ванной комнаты (бани) или душа с туалетом, дополнительной туалетной комнаты для гостей (часто около входной двери), прихожей и террасы. Классификация по количеству спален, а не по количеству комнат.

В курортных местах (а это и побережье, и горнолыжные курорты, и бальнеологические курорты) кроме обычных городских многоквартирных домов есть специфические жилые комплексы: апартотели и апартаментные комплексы.

Апартотель - жилой комплекс, построенный по принципу отеля, с собственными кафе, барами, ресторанами, магазинами, бассейнами, службой сервиса, охраной, автостоянкой и, как правило, бассейном. Обычно часть комплекса работает как отель, остальная часть продается в собственность. Собственникам жилья в апартотеле кроме налогов нужно оплачивать и содержание инфраструктуры (цены колеблются от 5-6 до 20 евро за м2 в год. Вся инфраструктура в апартотелях, как правило, работает в течение сезона, вне сезона большая часть инфраструктуры простаивает. Собственно, "простаивание" жилого фонда в Болгарии характерная черта не только для курортов и не только вне сезона, но это темя для отдельного разговора.

Апартаментный комплекс - комплекс, построенный по принципу жилого квартала. Имеет закрытую территорию и может состоять из одного и более домов, количество квартир в одном доме от 10 и выше. Такие комплексы обычно имеют бассейн, ресторан, охрану, службу сервиса, автостоянку. Как и в апартотеле в апартаментном комплексе есть плата за содержание инфраструктуры.
 

Виды апартаментов:

  • Студия - помещение площадью от 25-40 м2 с кухонным боксом вместо кухни. Кухонный бокс представляет собой нишу площадью 4-6 м2 с минимальным набором кухонного оборудования;
  • Квартира с одной спальней состоит из кухни-гостиной, террасы (балкона) и одной спальни. Площадь, как правило, составляет от 45 до 80 м2.
  • Квартира с двумя спальнями включает в себя две спальни, гостиную-кухню, одну или две террасы. Площадь такой квартиры составляет от 60 -100 м2.
  • Трехспальная квартира: три спальни, гостиная-кухня и две террасами. Площадь - от 85 до 200 м2.
  • Мезонет: многоуровневая квартира на двух (иногда трех) этажах здания, занимающая площадь не менее 120 м2, обычно от 200 до 250 м2. Отличается большими верандами, террасами, панорамными окнами и прочими элементами "жизни под крышей". Минусы - наличие "кривых потолков/стен" (скосов) в комнатах верхнего этажа и, зачастую, небольшая площадь для реальной жизни.
  • Ателье – в Болгарии такое помещение предназначено для творческой деятельности. Поэтому клиенты, которые купили ателье, могут сталкнуться впоследствии с проблемами при получении болгарской визы. Чтобы избежать этих проблем необходимо в нотариальном акте специально указать, что ателье используется как жилое помещение.

Следует отметить, что существуют значительные различия в планировке и размерах апартаментов в старом жилом фонде и новостройках. Например студии или однокомнатные апартаменты в новостройке в Болгарии состоят  из одной комнаты (в которой находятся  кухонная зона и зона для отдыха), коридора и ванной комнаты. В старом строительстве однокомнатный апартамент называется "гарсониера" и включает в себя отдельную кухню, жилую комнату, коридор и, зачастую совмещенный, санузел. Аналогичным образом двухкомнатный апартамент в новостройке состоит из  гостиной с кухней-боксом и отдельной спальни, а в старых зданиях, чаще всего, это – отдельная кухня, гостиная и спальня.
 
Для всех видов апартаментов в Болгарии характерными являются большие террасы или балконы, которые входят в чистую жилую площадь апартамента. Это связано с тем, что практически с мая по сентябрь  из-за теплого и мягкого климата  жизнь продолжается на открытом воздухе. Большой балкон - замечательное место для встречи гостей к завтраку, обеду, ужину, там приятно  выпить кофе или чай, любуясь окрестностями.
 
Остекление балконов в Болгарии не допускается, поэтому общепринятой практикой является установка на балконах навесов, штор, маркиз, жалюзи, которые обеспечивают комфорт и удобство обитателям.

В России жильё на первом (партерном) этаже считается не самым удачным вариантом. В Болгарии, особенно в курортных зонах на болгарском черноморском побережье, все наоборот. Апартаменты на партерном этаже часто продаются быстрее и они более востребованные, чем квартиры на 2 и 3 этажах. Это связано с тем, что этот этаж находится на уровне земли, и в многих комплексах такие апартаменты имеют отдельные земельные участки, превращая их в квартиры типа "дача" с собственным небольшим двориком.

Чаще всего такие квартиры имеют 2 входа – один свой собственный от балкона,  другой - из общего коридора здания. Немало случаев, когда по желанию владельцев вход с общего коридора закрывается, и апартамент остается с одним отдельным входом – со двора. Такие варианты очень удобны для семей с маленькими детьми или людьми пожилого возраста.

В больших городах это не так, на партерных этажах обычно  помещаются коммерческие помещения, магазины, офисы, кафе.

В отличие от России, где этажность здания определяется количеством наземных этажей,  в Болгарии, как правило, имеем:

  • полуподвальный этаж - в  большинстве случаев он находится в местах с высокой денивеляцией (в местах с наклоном, т.е. на склоне),  например, в Святом Власе, Велинграде и многих других местах, где существенная разница в строительных уровнях здания.
  • партерный  этаж  расположен на уровне земли - во многих комплексах апартаменты, расположенные на этих этажах, имеют отдельные земельные участки.
  • первый этаж – соответствует второму российскому.
  • второй этаж – соответствует третьему  и т.д.

Частные домовладения

Частный дом.

Жилой дом расположенный на собственном участке земли. Типичная площадь участка в Болгарии составляет 400 -1000 м2. Дом обычно состоит из сутерена (полуподвальный/цокольный этаж) и двух-трех наземных этажей. Высота потолка, особенно в старых домах, ниже, чем бы хотелось. Жилая площадь - от 120 м2. В настоящее время иностранное физическое лицо приобрести в Болгарии  землю в собственность не может, но могут юридические лица. Поэтому дома с участком иностранцы обычно покупают на специально созданную для этих целей фирму.
 

Вилла, дача.

Основное отличие от дома - расположение в дачном поселке (курортной зоне) и более легкая конструкция, так как предназначены для сезонного проживания. Впрочем, для человека приехавшего из России, любое болгарское жильё может показаться как сезонное. И это впечатление не будет заблуждением.

Отели

Небольшой частный отель - обычно это 3-х или 4-х этажное здание с 8-15 двухместными номерами и несколькими апартаментами. Количество мест: 30-40. На "приземном" этаже - кафе, рецепция и общие помещения. Отель оборудован автономными системами горячего водоснабжения и отопления. Наличие кондиционеров является необходимым условием в Болгарии, хотя и повышает стоимость проживания. Может не иметь категории.

Семейный отель – 2-х или 3-х этажный дом, включающий в себя 3-4 двухместных номера и 2-3 комнаты на 3-5 коек. Семья владельца живет в отеле (в сезон - обычно в одной комнате). Количество мест: 10-15. В доме 3-4 санузла, автономное горячее водоснабжение. Как правило, есть небольшое кафе, зато, как правило, без категории.

Курортные отели обычно имеют категорию не ниже ***. Количество мест в небольшом отеле - от 60 до 80; в большом отеле - до 500 мест и выше. При покупке отеля важно оценивать его местонахождение, так как на неудачном месте даже великолепный отель с развитой инфраструктурой и сервисом не приносит хорошей прибыли.

К продаже предлагаются различные отели. Одним из наиболее выгодных предложений являются курортные отели. В основном для продажи предлагаются небольшие отели категории 2-3 звезды и стоимостью до 3 млн. евро. Но на нашем сайте отели будут появляться скорее как исключение.

Земельные участки

На сегодняшний день в Болгарии запрещена продажа земли иностранцам. Для того чтобы купить землю, необходимо открыть в Болгарии фирму и оформить право собственности на юридическое лицо.

Физическое иностранное лицо имеет право арендовать землю на любой срок.

Существует несколько категорий земельных участков:

  • Участок для сельскохозяйственного использования;
  • Участок для промышленного использования;
  • Участок для жилищного строительства (участок в регуляции).

Перевод земли в так называемую категорию «в регуляции» - достаточно сложный процесс и может занимать от 6 месяцев до 1,5 лет.

Коммерческая недвижимость

К продаже предлагаются различные объекты коммерческой недвижимости, заводы, винодельческие предприятия, магазины, салоны красоты, офисы, склады. Цены значительно ниже, чем в России.